共有名義のアパートはトラブルのもと？リスクと解決策を解説

アパートなどの収益不動産を共有名義で保有していると、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。アパート経営をめぐって共有者間で意見が対立したり、アパートの経営にかかる費用の負担が不均衡になったりといった問題が起こりやすいのが特徴です。

本記事では、共有名義のアパートが抱えるリスクを解説し、回避策や解決策について紹介します。

1.アパートが共有名義になるケース

アパートが共有名義になるケースは、大きく分けて共同出資と相続の2つがあります。

それぞれのケースについて見ていきましょう。

1-1.複数人が資金を出し合ってアパートを取得する

投資目的で親族や友人、ビジネスパートナーなどと共同出資し、アパートを取得するケースがあります。この場合、取得時の所有割合は、それぞれの出資比率に応じて決めるのが一般的です。

親族間でまとまった資金を出し合い、アパートを購入して家賃収入を得るケースや、投資グループとして複数人の共同出資（ここでは不特定多数からの出資ではなく顔見知りの複数人からの出資を想定しています）でアパートを経営するケースがあります。

共同出資でアパートを取得すると、自分たちで用意する頭金を増やせるので、金融機関からの融資を増やせる可能性があります。その結果、より大きくて収益性の高いアパートを運用できます。

1-2.複数の相続人がアパートを相続する

アパートを所有していた被相続人（親など）が死亡し、複数の相続人が共有のままその物件を相続したケースです。

収益不動産であり財産として価値があるアパートを相続人のうち1人に相続させようとすると、アパートを相続した1人にとって有利な、不公平な遺産分割となるかもしれません。

その点、共有名義によりアパートを複数人で相続することにすれば、遺産分割が公平になるメリットがあります。相続後も、アパート経営による家賃収入が引き続き発生していれば、公平に分配して各相続人に安定的な収益をもたらします。

アパート経営にかかる費用も、公平に負担する形にすることも可能です。

2.共有者の同意が必要になる行為

共有名義のアパートでは、所有者の1人が勝手に売却や改築を行うことはできません。民法に基づき、一定の行為については他の共有者の同意が必要となります。

ここでは、具体的にどのような行為に同意が必要なのかを解説します。

2-1.変更（処分）行為

アパートの売却や抵当権の設定といった不動産の所有権に関わる重要な決定は、「変更（処分）行為」に該当します。変更行為を行うためには、基本的に共有者全員の同意が必要とされます。たとえ1人でも反対する共有者がいる場合、手続きを進められません。

共有名義で所有しているアパートを売却したいと考えても、全員の同意が得られなければ売却は成立しません。金融機関から融資を受けるために、アパートに抵当権を設定する場合も同様です。

ただし、自分の共有持分のみの売却については、他の共有者の同意は不要になります。共有持分への抵当権設定も同様です。

なお、2023年に施行された改正民法では、アパートの価値や用途に大きな影響を与えない「軽微な変更」については、共有者の持分の過半数の同意で行えるようになりました。例えば、建物の一部を小規模に修繕する場合などが該当します。

この改正により、共有者間での意見の衝突をある程度防ぐことが可能になりましたが、大規模な改築や売却といった重大な変更については、依然として全員の同意が必要です。

2-2.管理行為

不動産の管理行為とは、アパートを適切に運用し維持するための業務を指します。具体的には、賃貸借契約の締結・更新・解除、管理者の選任、建物の改装、土地の整地などが含まれます。これらの管理行為を行うには、共有者の持分の過半数を占める者の同意が必要とされています。

また、管理者の選任や、建物の改装工事を依頼する際にも、同様に過半数の合意が求められます。

しかし、共有者間で意見が一致しない場合、合意形成が難しくなることがあります。特に、賃貸借契約の内容について意見が食い違う場合や、管理者の選任について信頼できるかどうかで意見が分かれるケースは少なくありません。また、管理費用の分担方法についてもトラブルの原因となることがあります。

合意形成ができなければ、管理行為に支障が生じ、アパートの適切な運用が妨げられるため注意が必要です。共有者間でスムーズに合意を得るためには、事前に管理の方針や費用負担について明確に取り決めを行っておく必要があります。

2-3.保存行為は単独でも可能

保存行為とは、不動産を現状維持するために必要な行為のことを指します。共有名義のアパートの場合でも、この保存行為については共有者の一人が単独で行うことが認められています。

保存行為に該当する具体的な例としては、雨漏りなどの緊急修繕、不法占拠者に対する明け渡し請求、法定相続登記などが挙げられます。これらの行為は、物件の価値を保ち、共有者全体にとって利益となるものと考えられているため、特別な同意を得る必要がないのです。

例えば、アパートの屋根に大きな穴が開いて雨漏りが発生した場合、修理を行わなければ建物自体の価値が下がり、他の共有者にも不利益を与えることになります。このようなケースでは、他の共有者の同意を得ずに単独で修理を行うことが認められています。

保存行為の範囲を超える大規模な修繕や改築については、管理行為または変更行為に該当するため、共有者間での合意が必要となります。

3.共有名義のアパートでよくあるトラブル

共有名義のアパートでは、所有者間の意見の対立や管理の負担など、さまざまな問題が発生しやすくなります。ここでは、代表的なトラブルの事例について解説します。

3-1.アパート経営の方針が折り合わない

共有名義でアパートを経営する場合、家賃の設定や入居者の審査基準、修繕計画の立案といった経営方針について意見が合わないことがあります。

一例として、入居者を募集する際の家賃設定で意見が対立するケースがあります。高い家賃設定を希望する共有者と、空室リスクを避けるために家賃を低めに設定したい共有者が対立するなどです。

建物の修繕計画についても対立が考えられます。入居者満足度を最優先にして修繕サイクルを短く設定する共有者と、コスト節約を最優先にして修繕サイクルをできるだけ長くする共有者との対立です。

アパート経営方針に関する対立が解消されずに放置されると、適正な管理が実施されず物件の価値が下がるリスクが高まります。共有名義のアパートを効率的に運用するためには、あらかじめ合意形成を図り、経営方針を明確にする必要があるのです。

3-2.家賃収入の分配をめぐって意見が対立する

共有名義でアパートを所有する場合、得られた家賃収入をどのように分配するかも重要なポイントです。通常、共有者の持分に応じて収益を分配するのが一般的ですが、この過程でトラブルが発生するケースもあります。

例えば、アパートの管理を実際に担当している共有者と、単に出資だけを行った共有者の間で不公平感が生じるケースがあります。管理業務を行っている共有者が「労力をかけているのだから多くの収益を受け取るべきだ」と主張するのに対して、出資のみの共有者は「持分に応じて公平に分配するべきだ」と反論します。

また、家賃収入の資金管理の方法についてもトラブルになる場合があります。入居者や管理会社から共有者代表の口座に振り込まれた家賃が、各共有者に分配されなかったり、分配が遅くなったりする事例が発生するのです。

もし、代表者が家賃収入を独占していた場合、他の共有者は「不当利得返還請求」により、家賃の返還を求めることができます。不当利得返還請求とは、法律上の正当な理由なく利益を得て他人に損失をおよぼした人に対して、不正に取得した利益の返還を求める請求です。裁判所に訴えが認められた場合、原則として5年、最長で10年までさかのぼって家賃の返還を求めることが可能です。

3-3.アパート管理の意見が合わない

共有名義でアパートを所有する場合、管理業務に関する意見の不一致がトラブルの原因になります。

意見対立が生じやすいポイントは多岐にわたります。例えば、入居者の募集や審査においては、空室を早く埋めたい共有者と、入居者の質を重視して厳密な審査を求める共有者との間で対立が生じます。家賃回収においても、滞納が発生した際に即座に厳しく対処すべきだと考える人と、ある程度の猶予を与えるべきだと主張する人で意見が分かれます。

入居者からのクレームや入居者トラブルへの対応についても、見解が分かれる時があります。たびたび騒音問題を起こす入居者へ強硬な対応を主張する人と、融和的な対応を主張する人との対立も考えられます。建物のメンテナンスについても同様で、定期的な修繕や点検を実施して長期的な資産価値を守りたいと考える人がいる一方で、費用をできるだけ抑えたいと考える人がいる場合、意見の調整が難航するパターンも少なくありません。

アパートの運用も立派な「経営」なので、しっかりとした経営判断がないと運用が立ち行かなくなる可能性が高まります。

3-4.税金の負担が複雑になる

共有名義のアパートにおいて、固定資産税の負担もトラブルの原因となります。固定資産税は、原則として共有者それぞれの持分割合に応じて負担する必要があります。

共有名義の不動産では、自治体から代表者宛に固定資産税・都市計画税納税通知書が届きます。実務上は、代表者が一括納税し、その後他の共有者に請求するパターンが一般的です。

しかし、共有者の中には請求に応じず、固定資産税・都市計画税を納税しない人が出てきてしまいます。そうなると、代表者と未払いの共有者との間でトラブルとなります。

3-5.売却が難しくなる

共有名義のアパートを売却する場合、全員の合意を得る必要があるため、手続きが非常に難しくなります。意見が対立している場合や、一部の共有者が売却に反対している場合には、売却の合意を得るのが非常に困難となります。

共有者の一人が自分の持分だけを売却するには、他の共有者の同意は不要で、単独で売却可能です。しかし、一般的な不動産と異なり、共有名義の持分のみの不動産は利用価値が低く、買主がなかなか見つからないのが現実です。

仮に買主が見つかったとしても、売却後の管理方法や収益分配について、共有者間で合意形成できない可能性もあります。

3-6.将来の相続が複雑になる

共有名義のアパートを所有している場合、将来的に相続が発生してさらに問題が複雑化する可能性があります。相続によってアパートを複数の相続人の共有名義にした状態のまま、二次相続が発生したケースなどです。

共有者が死亡した場合、その持分の所有権は相続人に引き継がれます。相続人が複数存在すれば、共有者の数が増えるため、アパートの管理や運営に関する合意形成が難しくなることが予想されます。また、相続人が所在不明（行方不明）の場合は、相続の手続き自体が複雑になります。

共有者が多く、共有期間が長期化するほど、相続が発生する可能性は高くなります。できるだけ早い段階での共有状態の解消が、トラブルを未然に防ぐための有効な方法です。

4.アパートの共有名義を回避する方法とは

以上見てきたように、アパートを共有名義にすると、管理や経営において意思決定が複雑化し、トラブルが発生しやすくなります。そのため、アパートは共有名義を避けることが望ましいといえます。

ここでは、アパートの相続において、共有名義になることを避ける方法について説明します。

4-1.アパートの相続人を決めておく

アパートを相続する際に共有名義になってしまう大きな原因の一つは、相続人が複数存在していて、遺産分割が決まらないことです。これを避けるためには、事前にアパートの相続人を明確にしておくことに尽きます。

特定の相続人が単独でアパートを相続するように指定する方法としては、遺言書の作成が効果的です。遺言書には、「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」がありますが、公正証書遺言のほうが信頼性が高く、トラブル防止につながります。

遺言書を作成する際には、専門家のアドバイスを受けながら進めると良いでしょう。

4-2.遺産分割協議によって分割する

相続財産を遺産分割協議によって分割し、アパートを共有名義にせずに相続も可能です。ここでは、相続人全員で話し合い、アパートの分割方法について合意を得ることが求められます。

遺産分割の方法には、現物分割、換価分割、代償分割の3種類があります。現物分割は、物理的に分割する方法ですが、アパートの場合は現実的ではありません。換価分割は、アパートを売却して現金に換えた上で分配する方法です。代償分割は、一人の相続人がアパートを取得し、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。

状況に応じて、最適な方法を選びます。

4-3.相続前に土地と建物を売却する

共有名義の問題を未然に防ぐ方法として、被相続人が生前にアパートを売却して現金化しておく手段があります。不動産を現金に換えておけば、相続時に資産を分割しやすくなり、相続人間のトラブルを回避しやすくなります。

売却を行う場合には、適切なタイミングを見極めるようにします。不動産市場が活性化し、物件価格が上昇しているタイミングで売却できれば、譲渡益を得られる可能性が高まります。

また、アパート取得からの所有期間の長さによって、譲渡所得税の税率が変わる点も注意が必要です。取得から5年超所有していると「長期譲渡所得」となり（基準日は取得した年の1月1日）、税率が20.315％となります。5年以下の「短期譲渡所得」だと39.63％となりますので、なるべく5年超所有してから売却するようにしましょう。

なお、アパートを現金化して相続を迎えると、相続税の節税という意味ではマイナスに働きます。現金はその金額が相続税評価額となるのに対して、不動産は土地部分が相続税路線価、建物部分が固定資産税評価額で決まるため、実勢価格の60～70％に圧縮されます。アパートなどの収益不動産は、借地権割合、借家権割合、賃貸割合なども考慮されますので、さらに圧縮可能です。

遺産分割の容易さを取るか、相続税の節税を取るかを十分に協議の上で判断する必要があります。売却の手続きを含めて、専門的な知識が必要となるため、不動産会社や税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

4-4.相続後に土地と建物を売却する

すでに相続が発生し、アパートが共有名義になってしまった場合でも、相続人全員の合意が得られればアパートを売却して現金化できます。売却資金を相続人で分配すれば、共有状態の解消が可能です。

相続発生後に売却を行う場合は、共有者全員の合意が必要である点に注意が必要です。意見が一致しないと売却が進まず、トラブルが長期化する恐れがあります。

アパートの売却資金を相続税の支払い原資にする場合は、売却の手続きを迅速に進める必要があります。相続税の申告・納税は、相続発生を知った日の翌日から10ヶ月以内に行わなければなりません。収益物件は、マイホームよりも売却までに時間がかかる傾向がありますので、すみやかな手続きが求められます。

5.共有状態を解消する方法

共有名義になってしまったアパートであっても、いくつかの方法で共有状態を解消できます。ここでは、共有状態を解消するための具体的な方法を紹介します。

5-1.自分の共有持分を他の共有者に買い取ってもらう

共有状態を解消する代表的な方法の一つは、自分の共有持分を他の共有者に買い取ってもらう方法です。もし共有者が2人だけなら、相手の共有者に買い取ってもらえばアパートは単独名義になります。

自分の共有持分を他の共有者に買い取ってもらう行為について、共有者全員の同意は不要です。売主である自分と買主である他の共有者の同意のみで契約は成立します。

売主と買主で話し合いを行い、買い取ってもらう持分の価格について合意する必要があります。市場価格に基づいた適正な金額での取引を行うため、不動産会社に仲介してもらうようにしましょう。不動産会社に仲介してもらえば、プロの視点でアパートの共有持分の査定をしてくれます。

なお、より厳密に価格を決定したいのであれば、不動産鑑定士による鑑定を受けるようにします。費用はかかりますが、国が定める不動産の評価に基づくため、公的な証拠書類になります。

5-2.他共有者の共有持分を購入して単独名義にする

自分が他の共有者の持分を買い取って、単独名義にする方法もあります。この方法は、相続人全員に対して自分が買い取りを提案し、全ての共有持分を取得すれば実現できます。

単独名義になれば、意思決定の自由度が大きく増し、アパートの管理や売却を円滑に進められます。売却を検討する際にも共有状態ではないため、スムーズに取引を行える点がメリットです。

この方法は一括で多額の資金を用意する必要があるため、金銭的な負担が大きくなります。資金調達の手段として、金融機関の融資を利用する方法も検討する必要があります。購入の際には不動産会社に仲介を依頼し、物件の査定をしてもらうようにして、公正な取引に努めることが重要です。

5-3.自分の共有持分を放棄する

共有状態を解消するための手段として、自分の持分を放棄する方法も考えられます。持分を放棄した場合、その持分は他の共有者に帰属します。

この方法を用いれば、共有状態から解放されます。共有持分の放棄について、他の共有者の同意は不要で、単独で行うことが可能です。ただし、持分を放棄した後の登記については、他の共有者と共同で行います。

共有持分の放棄は、税務上「みなし贈与」となり、他の共有者に贈与税が課される可能性があります。これは、放棄された持分が他の共有者に移転し、実質的に贈与と同様の効果があると判断されるためです。

共有持分の放棄は単独でも可能ですが、その後のトラブル発生を防止するためにも、共有者同士で話し合っておいたほうが良いでしょう。

5-4.共有物分割請求訴訟を提起する

共有者間で話し合いがまとまらない場合、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起できます。この方法は、法律に基づいて強制的に共有状態を解消するもので、共有者間での交渉が行き詰まった際に有効です。

裁判所は共有物の性質や各共有者の権利関係を考慮し、裁判所の判断で分割を命じます。分割の方法には現物分割、換価分割、代償分割があります。アパートのような不動産の場合、現物分割は困難なため、売却命令が下され、売却代金を各共有者に分配するケースが多く見られます。

訴訟を提起することによって問題を解決できる可能性は高まりますが、時間と費用がかかる点には注意が必要です。また、裁判所の判断が自分の希望とは食い違うケースもあります。訴訟に至る前に、専門家を交えて共有者同士で話し合いを行う必要があるでしょう。

5-5.第三者に自分の持分を売却する

共有者同士での合意が難しい場合、第三者に自分の持分を売却するという方法もあります。共有者間での話し合いが膠着状態にある場合には、有効な解決策となり得ます。

第三者への売却では、共有持分専門の買取会社を利用すると手続きがスムーズに進みます。買取会社は、共有持分のみの売却にも対応しているため、迅速な取引が可能です。

この方法のメリットは、他の共有者との合意が不要である点です。共有持分を売却して現金化できるため、資金調達を目的とする場合にも有効です。

ただし、第三者が新たな共有者として加わることで、残された共有者にとっては新たなトラブルの種となる可能性もあります。共有者が親族などで今後も関係が続く場合は、共有者の同意を得た上で売却するほうが良いでしょう。

6.共有名義のアパートはトラブルのもと　早めの対策を！

共有名義のアパートは、所有者間の意見対立や管理の負担、売却の難しさなど、多くの問題を引き起こしやすいものです。特に、相続によって意図せず共有名義となった場合、共有者全員の意向を合わせることは容易ではありません。共有状態が長引いた場合には、トラブルのさらなる深刻化も考えられます。

共有名義のアパートを適切に運用するためには、共有者全員が納得できるルールを定め定期的な話し合いが必要ですが、現実的には共有者全員の合意は難しく、感情的なもつれも入り込んで問題解決をさらに難しくします。

共有名義のアパートに関するトラブルや悩みを抱えている場合は、早めに専門家へ相談するようにしましょう。不動産に関する法律や税務の知識を持つ弁護士や税理士、不動産コンサルタントなどの専門家に相談すれば、最適な解決方法を見つけられるかもしれません。

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