共有名義不動産の家賃請求はできるのか？解決策や手順、注意点を解説

共有名義不動産を保有している際に、他の共有者が物件を一人で使用したり、第三者に賃貸した家賃を独占したりしてしまうケースは少なくありません。こうした場合、自分の取り分として家賃請求したいと思う人も多いでしょう。

他の共有者が物件から得られる利益を独占している場合、家賃請求できるケースもあります。ただし、どんな場合でも請求が認められるわけではなく、状況によっては請求が棄却されることもあります。

そこで本記事では、共有名義不動産における家賃請求の可否やその根拠、具体的な請求の流れ、注意点について解説します。

1.共有名義不動産とは？まず知っておきたい基本知識

まずは基本知識として、共有名義不動産の定義や持分について解説します。共有名義不動産が発生する典型的なケースも紹介しますので、現在共有名義不動産を持っていない場合でも、将来的に共有が発生しそうかどうかチェックしてみましょう。

1-1.共有名義不動産の定義と持分とは

共有名義不動産とは、1つの不動産を複数の共有者で所有している状態です。各共有者は「共有持分」を持ち、その割合に応じて利益配分や管理責任が発生します。

持分割合は、一般的に不動産購入時の負担金額に基づいて決まります。例えば夫婦で半額ずつ出資して購入した場合、持分割合はそれぞれ2分の1となります。

また、相続によって不動産が共有名義になる場合、相続割合に基づいて持分が決定されます。例えば、ある人が死亡し配偶者と子ども2人が相続する場合、遺言がなければ配偶者が2分の1、子ども2人がそれぞれ4分の1ずつの共有持分を取得します。

各共有者は自分の持分だけであれば自由に売却・譲渡できますが、共有名義不動産全体を処分するためには、共有者全員の同意が必要です。

1-2.共有名義不動産が発生する典型的なケース

共有名義不動産が発生する背景として、主に相続、夫婦、親子間の共同出資が挙げられます。これらは特に親族間で多く見られ、共有名義となることで将来的にトラブルの火種となるケースも少なくありません。

ここでは、それぞれの典型的なケースを具体的に解説していきます。

1-2-1.相続

共有名義不動産が発生する典型的なケースの一つが、相続です。亡くなった人の不動産を複数の相続人で受け継ぐ際、遺産分割協議が完了するまで相続人全員の共有状態となります。遺言書で持分が指定されている場合は原則としてその内容に従いますが、特に指定がない場合は法定相続分に基づいて割合が決まります。

遺産分割協議がなかなか終わらずに共有状態が続くと、相続人の一部が勝手に物件に住んでしまう、第三者に賃貸して一人で収益を得るなどのトラブルが発生しやすくなります。意見が対立している場合の他、兄弟の一人と連絡がつかないなど、音信不通の相続人がいる場合も長引きやすくなります。

1-2-2.夫婦

夫婦が住宅を共同で購入し、それぞれの名義で登記した場合も共有名義不動産が発生します。住宅ローンを夫婦で分担しているケースなど、出資割合や借入額に応じて持分割合が決まります。

例えば、夫が6割、妻が4割のローン負担をした場合、持分割合も6対4とされるのが一般的です。名義上の持分と実際の負担割合が異なると利益供与があったとみなされ、贈与税が発生する場合があるため注意しましょう。

持分割合も含めて、購入時に夫婦で明確に取り決めることが望ましいといえます。

1-2-3.親子

親子間で共有名義不動産が発生するケースとしては、親が共同出資をして住宅を購入する場合が挙げられます。

住宅購入に関する資金援助方法には、共同出資の他にも親から資金を借り入れる方法、親から資金の贈与を受ける方法があります。贈与や借入の場合には住宅は夫婦の所有となりますが、共同出資では親も一緒に購入したとみなされ共有となります。

例えば妻の母が共同出資して夫婦の住宅を購入した場合、妻の母、妻、夫の3人が出資割合に応じた持分を保有することとなるでしょう。

2.共有名義不動産を独占している共有者に対して家賃を請求できるのか？

共有者が勝手に共有名義不動産を使用している場合や、第三者に賃貸して独占的に家賃収入を得ている場合、他の共有者が共有持分割合に応じた家賃を請求できるケースがあります。

共有名義不動産の各共有者は、持分割合に応じた利益を得る権利があります。そのため、一人の共有者が家賃収入を独占している場合、他の共有者はその収益のうち持分割合に応じた額を返還するよう請求できる可能性があるのです。

また、一人の共有者が共有名義不動産に独占して住んでいるケースでも、他の共有者は共有名義不動産を使用できず、不動産を使用するという利益を得られていません。この場合は、他の共有者へ共有持分に応じた家賃相当額を支払うよう請求できる可能性があります。

家賃請求の根拠となるのは、民法703条に基づく「不当利得返還請求」です。これは、法律上の理由なく利益を得た者が、その利益を返還する義務を負う規定です。

共有名義不動産の場合、特定の共有者が自分の持分割合を超えて利益を得ているために他の共有者が損している状況が発生すると、不当利得として請求が認められます。個別のケースが不当利得にあたるかどうかは、実際に共有者間の合意があったか、使用許諾が存在するかなどを含め、状況によって判断されます。

2-1.賃貸による家賃収入などを独占している場合

共有名義不動産を共有者の一人が第三者に賃貸し、その家賃収入を独占しているケースは、典型的なトラブル事例です。

基本的に、共有不動産を賃貸する際には、契約内容や期間に応じて、共有者全員または持分の過半数の同意が必要です。しかし、一部の共有者が他の共有者に無断で第三者に貸し出し、その賃料をすべて受け取っている場合、他の共有者には不当利得返還請求を行う権利があります。

請求が認められるためには、他の共有者が家賃収入を独占していることや、賃貸契約の締結に他の共有者の同意がなかったことなどを、証拠を提示して立証する必要があります。

2-2.単独で共有名義不動産を使用している場合

共有名義不動産を共有者の一人が独占的に使用している場合、使用料相当額を請求できる可能性があります。

共有名義不動産における各共有者には、持分割合に関係なく不動産全体を使用できる権利が認められています。しかし、実質的に一人が物件を占有し、他の共有者が使用できない状況が続くと、利益の不均衡が生じるため、使用料の支払いを求めることができるのです。

使用料相当額請求の根拠条文は、民法249条です。独占使用者が他の共有者に対して何の対価も支払わない場合、その利益を「不当利得」として返還請求できるケースもあります。

裁判では独占使用をしている共有者が「使用貸借契約があった」と主張するケースもあり、過去の合意があったかどうかが争点となります。共有者間の話し合いや取り決めは口頭だけではなく、きちんと記録しておくことが重要です。

3.家賃を請求できるケース・できないケース

共有名義不動産における家賃請求は、どのような場合でも認められるわけではありません。家賃請求が認められるケースと認められないケースには、以下の表のような例があります。

ここからは、具体例に触れながらそれぞれのケースのポイントを解説します。

3-1.請求が認められるケース

共有名義不動産における家賃請求が認められるケースには、以下のような状況があります。

3-1-1.共有者が第三者に賃貸し家賃収入を独占している

共有者の一人が共有名義不動産を無断で第三者に賃貸し、その家賃収入を独占している場合、他の共有者は家賃の持分相当額を請求できる可能性が高いです。

各共有者には持分割合に応じた利益を受け取る権利があり、不当利得返還請求により賃貸収入の分配を要求できます。他の共有者が賃貸契約に関与していないことや、ある共有者が独占的に家賃を受け取る状況に同意していないことが立証できれば、裁判でも請求が認められやすいでしょう。

3-1-2.共有者が無償で独占的に物件を使用している

共有者の一人が不動産を独占的に使用しており、他の共有者に対して使用料を支払っていないケースも、家賃請求が認められる場合があります。

共有名義不動産は、原則として全員が使用できる権利を持っています。しかし、実質的に一人が占有している場合、他の共有者が持分割合に応じた利益を得られません。そこで、不動産を占有する共有者に使用料相当額を請求することが可能です。家族・親族間で共有している物件であっても、使用状況が一方的である場合には家賃請求が認められる場合があります。

3-2.請求が認められないケース

共有名義不動産の家賃請求が認められないケースも存在します。以下のような場合には請求が棄却される可能性が高いため、個別事情を踏まえて慎重に判断しましょう。

3-2-1.使用貸借とみなされた場合

使用貸借とは、無償で物を貸し借りする契約です。過去に「無料で使っても良い」という合意があった場合は使用貸借契約があったと解釈され、物件を占有している共有者に対する家賃請求が認められないことがあります。使用貸借契約は口頭でも成立するため、契約書は必須ではありません。

また、被相続人と一緒に当該物件に住んでいた相続人や内縁の夫婦の場合、裁判所が「使用貸借契約があったと推認される」と判断した例があります。ある人が亡くなったからといって、元から一緒にその物件に住んでいた相続人や内縁のパートナーを退去させることは簡単ではありません。

実際に不動産を独占している共有者との間で裁判になった場合、使用貸借契約があったと主張してくる可能性が高いと考えられるため、訴訟を起こす際は反証の用意をしておく必要があります。

3-2-2.共有者間で黙認・合意があったと判断された場合

共有者の一人が長期間にわたり物件を独占的に使用しているにもかかわらず、他の共有者が特に異議を唱えなかった場合、「黙認している＝無償使用に合意している」と判断されることがあります。

使用貸借契約があったとみなされると家賃請求が難しくなるため、無償使用に同意していないなら早めに対応することが重要です。同意していない意思を示すだけでも後々有利に働く可能性がありますので、話し合いの場を設ける、書面で意思を伝えるなどの方法を検討しましょう。

4.請求する家賃の計算方法

請求できる家賃の金額は法律などで定められているわけではなく、当事者間で定められた合理的な金額となります。近隣で条件が近い物件の家賃を参考に物件の家賃相場を調べ、持分割合を掛け合わせて請求する家賃を計算しましょう。

例えば、家賃相場が10万円で独占使用している共有者の持分割合が4分の1だった場合、ひと月あたり7万5千円を請求できることになります。

5.実際に家賃を請求する手順

共有名義不動産の家賃を請求する際には、トラブルを避けながら手続きを進めることが大切です。ここでは、家賃請求の具体的な手順を解説します。

5-1.ステップ1：共有者同士で協議・交渉する

まず、共有者同士で話し合いを行いましょう。可能な限り対立を避けるためにも、法的手段を取る前に口頭や書面で協議を試み、解決策を模索することが重要です。

話し合いの際には、以下のポイントを意識しましょう。

• 感情的にならず、冷静に家賃収入や物件使用についての事実や意向を共有する
• 家賃の分配に関する意見をすり合わせる
• 話し合いの内容を記録に残す（議事録として書面に残す、決定事項をメールで共有するなど）

記録を残しておけば、後で「言った・言わない」の論争を防ぎやすくなります。後々裁判に発展した場合の証拠にもなるため、やり取りの記録は保管しておくようにしましょう。

5-2.ステップ2：内容証明郵便で正式に請求

話し合いで合意が得られない場合や協議に応じてもらえない場合、内容証明郵便で請求を通知しましょう。

内容証明郵便とは、誰が、いつ、どのような内容を相手に送付したかを郵便局が証明してくれる書面です。内容証明郵便には、請求内容や自分と相手の氏名・住所、合意が得られない場合の対応方法などを明確に記載します。文面は曖昧な表現を避け、かつ丁寧な表現を心がけましょう。事実関係は客観的に記載することがポイントです。

法的根拠の書き方や、記載すべきこと・すべきでないこと、送付方法など、書類作成に不安がある場合は専門家に相談すると安心できるでしょう。

5-3.ステップ3：民事調停や裁判による請求

話し合いや内容証明郵便での請求が功を奏さない場合、民事調停や裁判による決着を検討します。民事調停とは、裁判所が仲介役となり双方が合意できる解決策を模索する手続きです。調停委員会が間に入るため、当事者だけの話し合いよりも冷静かつ公平に交渉が進むことが期待できます。

訴訟を起こす場合には、弁護士への相談が必要です。裁判で判決が出るまでには1年〜数年間かかるため、長期間かかることを覚悟しておきましょう。

弁護士費用などのコストもかかるため、家賃請求で得られる利益がコストに見合うかどうか、また勝訴の可能性がどの程度あるかなど、よく検討してから法的手続きを進めることが重要です。

5-4.集めておいたほうが良い証拠や書類

家賃請求を行う際には、客観的な証拠を揃えておくことが重要です。いざ訴訟を提起した時に勝訴できるよう、立証に十分な証拠を集めておきましょう。

裁判で役に立つ証拠には、以下のようなものがあります。

• 賃貸契約書：第三者と結ばれた契約書に家賃金額や契約期間が記載されている場合、有力な証拠になります。
• 家賃の振込明細：通帳や送金記録をコピーし、どの口座に入金されているかを確認します。
• 領収書や請求書：家賃の受領証があれば、受け取りの事実を裏付けられます。
• 住民票や公共料金の明細：独占使用者がその不動産を実際に利用している証拠として有効です。
• 交渉の記録：共有者間のやり取りや合意の内容を記録しておくことで、後の証拠として活用できます。
• 写真や動画：不動産の利用状況を記録することで、占有の事実を示す証拠となります。

証拠が不十分だと不当利得の立証ができず、請求が棄却されるリスクがあるため、できる限り多くの資料を揃えておきましょう。早めに弁護士に相談すれば、どのような証拠を残しておくと良いかアドバイスも受けられます。

6.共有者への明け渡し請求はできるのか？

共有名義不動産を他の共有者が独占的に使用している場合、明け渡し請求によって退去させられるのか疑問に思う方もいるでしょう。しかし、共有不動産の特性上、明け渡し請求が認められるケースは非常に限られています。

6-1.共有の性質上、明け渡し請求は原則できない

共有名義不動産では、各共有者が不動産全体を使用する権利を持っています。そのため、共有者の一人が独占的に使用しているからといって、他の共有者が明け渡し請求をすることは基本的にできません。

使用方法について共有者間でのルールが設定されている場合は、そのルールに違反していれば退去を求められることもありますが、合意がない限り独占使用だけを理由に明け渡しを求めるのは困難です。

6-2.例外的に明け渡し請求が可能なケースの例

共有名義不動産においても、例外的に明け渡し請求が認められるケースが存在します。

例えば、実力行使で占有している場合は明け渡し請求ができる場合があります。共有者の一人が他の共有者を強制的に追い出したり入れなくしたりしている事実があれば、明け渡し請求が認められるでしょう。家財道具を勝手に家から出してしまう、鍵を変更して他の共有者が入れなくするなどの行為も、実力行使での占有に当たります。

また、共有不動産の性質を変更する行為をしている場合も明け渡し請求が認められる場合があります。共有不動産である土地上に建物を建てる、共有建物の大幅なリフォームをするなどの変更行為は共有者全員が同意しなければ行いないため、他の共有者は差止請求ができるのです。

7.共有名義不動産の家賃請求をする際の注意点

共有名義不動産の家賃請求を初めとして、法的手段を取る際にはさまざまなリスクやデメリットもあります。特に共有不動産は家族や親族間で発生するケースが多いため、慎重に進める必要があります。

ここでは、家賃請求する前に抑えておきたい注意点を解説します。

7-1.共有者間の関係が悪化する要因となる

法的手段を取ると「攻撃された」と解釈されてしまうことがあり、共有者同士の関係が悪化するリスクがあります。家賃請求をきっかけとして感情的な対立が起こり、それまで関係性に問題がなくても険悪になってしまう場合もあるのです。

共有者が親子や兄弟姉妹といった家族や親族である場合、家族関係が破綻することもあるでしょう。家族・親族との関係がこじれると、相続や冠婚葬祭などさまざまな場面で不都合が起きる可能性があるため、できる限り円満な解決が望まれます。

話し合いが可能な関係性であれば、まずは法的手段ではなく当事者間での交渉で解決を図る方が無難でしょう。

7-2.音信不通の共有者がいる場合は相談・手続きが必要

共有名義不動産の共有者の中に、長年連絡が取れなくなっている人がいるパターンもあります。例えば、親が亡くなって兄弟で不動産を相続したものの、ずっと昔から兄弟と連絡を取っておらず遺産分割協議ができないケースが挙げられます。こうしたケースでは個人での解決が難しく、特別な対応が必要です。

音信不通の共有者がいる場合、まずは住所や連絡先を特定しなければなりません。弁護士や探偵業者に依頼して、住所を特定しましょう。

また、公示送達を利用する方法もあります。公示送達とは、裁判所に申し立てを行うことで相手に通知を送ったとみなされる手続きです。官報に情報が掲載され、一定期間が経過すると通知が有効となるため、相手が実際に通知を受け取っていなくても法的効力が生じます。

7-3.請求が棄却される場合もある

家賃請求を行ったとしても、必ずしも認められるわけではありません。以下のようなケースでは、請求が棄却される可能性があるため注意が必要です。

• 共有者間の合意が曖昧である場合：無償使用を認めないと長期間にわたってはっきり示していなかった場合、無償使用を黙認していたとみなされる場合があります。
• 証拠が不十分である場合：客観的な証拠が不足していると、請求が棄却されるリスクがあります。
• 時効が成立している場合：不当利得返還請求には消滅時効があります。「共有者による収益独占を知ってから5年」「実際の収益独占が始まってから10年」のどちらか短い方が適用され、時効が成立してしまうと請求できません。

実際に訴訟になった場合は相手方も弁護士を付け、法的根拠を用いて反論することが考えられます。弁護士とよく相談して、十分な証拠を揃えることが重要です。

8.トラブルを避けるため共有状態の解消も視野に

共有名義不動産は、トラブルの火種になりがちです。特に、家賃収入や物件の使用状況など利益が対立している場合、深刻な衝突を引き起こすこともあります。こうしたリスクを回避するためには、共有状態そのものを解消する方法も検討すると良いでしょう。

8-1.なぜ共有状態はトラブルの温床になるのか

共有名義不動産は、複数の所有者がそれぞれの権利を持つものの、不動産の特性上物理的な分割ができないという特徴があります。誰が物件を使用するのか、居住・賃貸運用・売却など物件をどのように使用・処分するのかなど、共有者間の意見が割れやすいのです。

共有名義の不動産を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば売却できないため、トラブルが長期化することもあります。

現在は共有者との関係が良好でも、後々共有物件をきっかけに関係性が悪化したり、相続などで共有者が変わった際にトラブルが生じたりすることもあるでしょう。

単独名義の不動産であればすべての決定を所有者一人で行えるため、このような問題は起こりにくくなります。

8-2.共有状態を解消する方法

共有名義不動産のトラブルを防ぐためには、共有状態そのものを解消するのが最も確実な方法です。ここでは、共有状態を解消する代表的な方法を解説します。

 8-2-1.共有物を分割する

共有物を持分割合に応じて分割すれば、各自の単独所有となります。分割の方法には、以下の3種類があります。

不動産の場合は物理的な分割が難しいため、換価分割や代償分割が選択されることが一般的です。話し合いでの解決が理想ですが、当事者同士で話がまとまらなければ共有物分割請求訴訟を起こすことも可能です。

 8-2-2.自分の持分を売却する

他の共有者や不動産業者などの第三者に、自分の持分を買い取ってもらう方法です。共有名義不動産全体を売却するには共有者全員の合意が必要ですが、自分の持分だけであれば自分だけの意思で売却できます。

他の共有者に持分を買い取ってもらえれば、不動産の所有権が一つになるため共有状態が解消されます。

共有者が買取に応じてくれない場合は、買取業者に相談するとよいでしょう。一般の買い手はつかないケースも珍しくありませんが、共有持分の買取に特化した不動産業者も存在します。業者に買い取ってもらえれば速やかに共有関係から抜けられるため、早期の解決を希望している場合には特に有効な手段です。

9.まとめ

共有者の一人が共有名義不動産の家賃収入を独占している場合や物件を無償で占有している場合、家賃請求ができるケースがあります。共有者には持分割合に応じた利益を受け取る権利があるため、不当に利益を独占された場合には不当利得返還請求を行うことで、家賃の分配を要求できるのです。

一方で、共有者間で使用貸借の合意や黙認があったと判断された場合など、家賃請求が棄却されるケースもあります。長期間にわたり独占使用を容認していると、暗黙の了解があったとみなされるリスクがあるため、早めに無償使用を許容しない意思表示をしましょう。

深刻なトラブルに発展させないためにも、まずは法的手段ではなく話し合いを試みることが重要です。共有名義不動産の問題を根本から解決するために、共有状態の解消も検討しましょう。

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