モデルハウスの会計処理はどうする？減価償却の耐用年数の考え方

モデルハウスを扱う際に、会計処理として「この建物は何年で減価償却するのか」「耐用年数は何年か」といった問題に直面するケースは少なくありません。

特に、展示用として一定期間のみ使用し、その後は売却や解体を予定している場合、「一般の住宅と同じ耐用年数でよいのか」「もっと短く設定できるのではないか」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

結論からいえば、モデルハウスの会計処理は、モデルハウスの使用形態や、使用形態に応じた資産区分によって大きく分けられます。

ただし、実務においては、使用実態や契約形態によって判断が分かれる場面もあり、誤った処理をしてしまうと税務上のリスクにつながる可能性もあります。

この記事では、モデルハウスの会計処理について、法定耐用年数の基本から減価償却や売却時の扱いまで、迷いやすいポイントを整理して解説します。

「なぜその扱いになるのか」を理解できる構成としていますので、自社のケースに当てはめながら読み進めてください。

1.モデルハウスの資産区分によって、会計上の扱いが異なる

モデルハウスの会計処理を考えるうえで重要な論点が「建物をどの資産として扱うのか」という点です。

モデルハウスは「固定資産」として扱う場合と、「棚卸資産（販売用資産）」として扱う場合があり、この区分によって減価償却の有無や耐用年数の適用方法が異なります。

1-1.固定資産として計上する場合

まず、モデルハウスを広告・展示目的で一定期間使用する前提で保有する場合には、「固定資産」として計上されるのが一般的です。この場合は、法定耐用年数に基づいて減価償却を行い、毎期費用化していきます。

また、モデルハウスが固定資産に該当し、減価償却を行う場合には、展示用建物の耐用年数の取扱いについて（昭53.11.27付東局直法第420号上申に対する指示）の規定を参照し、耐用年数省令別表第1の「建物」の「簡易建物」の「仮設のもの」に該当する場合は、7年で償却する場合もあります。

1-2.棚卸資産として計上する場合

一方で、当初から「最終的に販売すること」を目的として建設されたモデルハウスについては、「棚卸資産」として扱われるケースもあります。

この場合、建物は減価償却の対象とはならず、販売時に原価として一括で費用化されることになります。つまり、耐用年数という概念自体が直接的には適用されません。

1-3.モデルハウスの会計区分の違い（固定資産か棚卸資産か)

モデルハウスの会計区分の違い

（※1：減価償却が完了するよりも早い段階で取壊し等があった場合、取壊し時に多額の除却損が発生することになります。除却時の所得と相殺しきれなかった場合は繰り越す事となり、それでも相殺できない場合は切り捨てになります。）

この、固定資産か棚卸資産かの違いは非常に重要であり、同じモデルハウスであっても、会計処理によって損益の出方が大きく変わります。固定資産であれば長期にわたって費用配分されるのに対し、棚卸資産であれば販売時に一気に費用化されるため、利益計画にも直接影響を与えます。

したがって、モデルハウスの会計処理を検討する際には、「何年で償却するか」を考える前に、「そもそも償却する資産なのか」という前提から整理することが不可欠です。

2.モデルハウスを固定資産として扱う場合

モデルハウスを固定資産として計上する場合、最初に押さえるべき重要なポイントは、住居用の建物か、構造が簡易的で一般の建物とは区別されている建物かによって、適用できる耐用年数には大きく分けて2つのパターンが存在するということです。

どちらを採用するかによって、減価償却費の計上ペースが大きく変わり、結果として損益計算に与える影響も非常に大きくなります。

ここでは、モデルハウスを固定資産として扱う際に押さえるべき耐用年数の考え方を整理します。

2-1.通常の耐用年数を適用する場合

モデルハウスの法定耐用年数は「木造・鉄骨造・RC造」といった構造ごとに明確に定められており、それぞれで大きく異なります。

モデルハウスの法定耐用年数は展示用建物として扱われる場合、構造や用途に応じて一般住宅と同じ基準が適用されることが多いです。展示用という特殊な用途であっても、税務上は一般の建物と同じ枠組みで判断されるケースが多いです。

モデルハウスを一般住宅と同様の基準で見るときの法定耐用年数は、国税庁が定める「構造別の耐用年数」を基準に理解していきましょう。

展示用であるかどうかに関わらず、建物としての区分が同じであれば、基本的にはこの法定耐用年数がそのまま適用されます。

この年数は、減価償却の計算にも直結するため、構造の違いを正しく理解することが不可欠です。。

■モデルハウスの構造区分と法定耐用年数

参照：主な減価償却資産の耐用年数表|国税庁

2-2.別表を適用する場合

モデルハウスを固定資産として扱う場合でも、必ずしも通常の法定耐用年数を用いる必要はありません。国税庁通達により、展示用建物については減価償却資産の耐用年数等に関する省令　別表を参考にした「耐用年数7年」で償却するケースが紹介されています。

通達上、7年償却にあたっては、以下のような判断材料が例示されています。

● 特例である7年償却の主な適用条件

1.展示用建物は一般住宅と外観は同じだが、内部仕様は簡易であること

給排水設備・衛生設備がなく、電気設備のみなど、居住を前提としない簡易仕様であること。

2.建築基準法上、仮設建築物として扱われること

屋根・外壁・防火壁などの規制が適用除外となるため、防火地域等においても、耐火構造にない建物となっていること。

3.工法が簡易で、恒久的使用を前提としていないこと

ユニット工法でも接着剤ではなくボルト締めで接着しているなど、短期間使用を前提とした簡易工法が多い。

4.建物の使用目的が「展示のみ」であり、居住用途には供されていないこと

顧客に仕様・構造を見せるためだけに使用され、居住・事務所・販売用として使われていないこと。

5.展示期間が短期（おおむね3〜6年）であること

展示場での利用期間が明確で、通常の建物より短期間で役割を終えることが前提となっていること。

6.展示終了後は撤去・解体されることが予定されていること

実務では、廃材と解体費を相殺して解体業者に処理させるケースが多い。例外的に売却される場合もあるが、売却価額は取得価額の10〜20％程度と低い額であることが求められる。

7.敷地は一時使用で借りており、恒久的な土地利用権がないこと

展示場主催者が短期（3年程度）の一時使用契約で借りており、借地権は設定されず、土地所有者の都合で即時明け渡しが求められる。建物所有者には土地に対する権利が一切ない。

● 特例適用の判断に必要なポイント

• 「当初の目的」が最重要
  → 建設時点で販売目的なら棚卸資産、展示目的なら固定資産（特例適用可）
• 展示終了後に販売しても、当初目的が展示であれば固定資産として処理する
• 税務調査では「目的の立証」が求められるため、企画書・社内稟議・展示計画などの保存が重要

2-3.固定資産として計上する際の仕訳例

モデルハウスを固定資産として計上する場合の仕訳は、建設時・減価償却時・展示終了後の販売時で異なります。
ここでは、代表的な仕訳例を示します。

①建設（取得）時の仕訳

建設会社から引渡しを受けた時点で固定資産として計上します。

②減価償却費の計上（毎期）

■通常の法定耐用年数を用いる場合・特例7年償却を適用する場合

例として、間接法で減価償却した場合を挙げます。

仕訳は同じですが、償却費の金額が大きく変わるので注意しましょう。

③展示終了後に販売した場合の仕訳

このときには、固定資産を売却した場合の一般的な処理を行います。

■売却益が出た場合

■売却損が出た場合

3.モデルハウスを棚卸資産として扱う場合

モデルハウスは販売活動の一環として建築されるため、その会計処理は企業の財務状況や税務負担に大きく影響します。

この章では、モデルハウスを棚卸資産として処理する場合の考え方とポイントを整理します。

3-1.モデルハウスを棚卸資産と扱う場合、通常の販売用不動産と同様に扱う

モデルハウスを棚卸資産として扱う場合、販売目的で保有している建物として、通常の販売用不動産と同様に評価・計上することが適切です。

棚卸資産は「販売を目的として保有する資産」であり、モデルハウスも最終的には顧客に販売されることを前提に建築されます。そのため、固定資産のように減価償却を行うのではなく、販売時点で売上原価として費用化するという処理が合理的です。また、棚卸資産として扱うことで、販売活動のために一時的に使用している期間であっても、資産価値を維持したまま管理できます。

例えば、住宅メーカーが分譲地にモデルハウスを建築し、1〜2年間展示用として使用した後に販売するケースでは、建築時点から棚卸資産として計上します。展示期間中は減価償却を行わず、販売が成立した時点で売上原価として費用処理します。
ただし、展示期間が長期化し、実質的に販売目的よりも使用目的が強くなった場合には、固定資産への振替が必要となる可能性があります。

したがって、モデルハウスを棚卸資産として扱う場合は、販売目的であることを明確にし、展示期間中も棚卸資産として管理することが基本方針となります。販売時点で売上原価として費用化する点が最大の特徴です。

3-2.棚卸資産として扱う場合の仕訳

モデルハウスを棚卸資産として扱う場合、建築にかかった費用はすべて「仕掛品」または「商品（販売用不動産）」として計上します。
展示用として一時的に使用していても、販売目的である限り、減価償却は行わず、販売時点で売上原価に振り替えるのがポイントです。

建築中は「仕掛品」、完成後は「商品（販売用不動産）」へ振替えるのが一般的です。
販売が成立した時点で、棚卸資産を売上原価へ振り替えます。

①建築中の費用発生（材料費・外注費など）

②モデルハウス完成（仕掛品 → 商品へ振替）

③展示期間中（販売目的のため仕訳なし）

この段階では、仕訳をしません。販売目的である限り、使用していても費用化しないようにしましょう。

④モデルハウス販売（売上計上）

⑤売上原価への振替（商品 → 売上原価）

◆補足：展示期間が長期化した場合

展示期間が長くなり、実質的に「販売目的より使用目的が強い」と判断される場合は、
固定資産（建物）へ振替 → 減価償却開始という処理が必要になることがあります。

4.モデルハウスの会計処理の注意点

モデルハウスの会計処理では、リノベーション費用の区分、自宅兼用モデルハウスの按分、固定資産税の扱いなど、税務上の判断が必要なポイントが多く存在します。

モデルハウスは「販売用」「広告用」「固定資産としての使用」など、複数の性質を持ち得るため、費用計上の可否や資産計上の要否がケースによって異なるためです。
誤った処理をすると、税務調査で否認されるリスクがあるため、適切な判断が不可欠となります。

①リノベーションを行ったときの会計処理

モデルハウスのリノベーション費用については、「修繕費（即時経費）」として処理するのか、「資本的支出（資産計上）」として処理するのかを適切に区分することが重要です。

税務上、工事の内容によって、当期の費用として一括で損金算入できるか（修繕費）、資産として計上し、耐用年数にわたり減価償却しなければならないか（資本的支出）が異なるためです。

国税庁通達では、一般的に次のように整理されています。

• 原状回復や維持を目的とする工事 → 修繕費（即時経費）
• 価値を高める、または耐用年数を延長させる工事 → 資本的支出（資産計上）

この区分を誤ってしまうと、税務調査において指摘されるリスクがあるため、注意しましょう。

このように、モデルハウスのリノベーション費用は、工事の目的・内容・効果を総合的に見て判断する必要があります。工事の実態に即して「修繕費」か「資本的支出」かを慎重に判定し、国税庁通達の趣旨に沿った処理を行うことが重要となります。

②自宅兼モデルハウスとする場合の会計処理

自宅兼モデルハウスとして使用されている場合には、事業に使用している部分のみを、合理的な基準に基づいて按分し、経費として計上する必要があります。

自宅部分はもちろん私的利用であり、税務上は経費として認められません。
一方、モデルハウスとして実際に事業に利用している部分については、面積や利用時間などの合理的な基準に基づき按分することで、その部分に対応する費用を損金算入することが可能となります。

この「合理的な按分」がなされていない場合、税務上否認されるおそれがあるため、注意しましょう。

このように、自宅兼モデルハウスの場合には、面積や時間といった合理的な基準に基づき事業利用部分を算定し、その部分に対応する費用のみを経費として処理することが、税務上の重要なポイントとなります。

③固定資産税の会計処理

モデルハウスについては、展示専用の建物であっても、原則として固定資産税の課税対象となる点に留意する必要があります。

固定資産税は「土地・家屋を所有していること」自体に対して課税される税金です。不動産登記している場合はかかります。
そのため、会計上の区分が棚卸資産であるか固定資産であるかにかかわらず、不動産登記されている以上、固定資産税の対象となるのが原則です。

以下に、モデルハウスの固定資産税について整理します。

このように、モデルハウスは、棚卸資産として計上している場合であっても、展示用の建物として使用している限り、原則として固定資産税の課税対象となることを前提に、会計処理・税務判断を行うことが重要です。

5.モデルハウスなどの会計処理にお悩みの場合は、辻・本郷 税理士法人の税務顧問サービスをご検討ください

モデルハウスの耐用年数や減価償却の取り扱いは、「構造による法定耐用年数」と「資産区分」や、「実際の利用目的」などが複雑に絡み合う分野です。そのため、形式的な理解だけで判断すると、税務上のリスクや損益への影響を見落とす可能性があります。

モデルハウスの会計処理、税務処理に不安がある場合は、専門家である税理士に相談することで、最適な処理方法とリスク回避の両立が可能になります。

特に、固定資産として計上するか棚卸資産とするか、耐用年数をどのように適用するかといった判断は、個別事情によって結論が変わるため、実務経験に基づいた判断が重要です。

辻・本郷 税理士法人では、建設業・不動産業に関する税務に精通した専門家が、モデルハウスの取り扱いを含めた実務的なアドバイスを提供しています。自社の状況に即した最適な処理を検討したい場合には、税務顧問サービスの活用を検討することが有効です。

6.まとめ

モデルハウスの会計処理を正しく理解するためには、「法定耐用年数」「資産区分」「実際の使用実態」の3点を整理して考えると良いでしょう。

まず、固定資産か棚卸資産かによって扱いが変わります。

固定資産扱いの場合は、法定耐用年数に沿って費用計上します。

法定耐用年数は構造によって決まります。モデルハウスの法定耐用年数は、展示用建物として扱われる場合、構造や用途に応じて一般住宅と同じ基準が適用されることが多いです。

また、固定資産か棚卸資産かによって減価償却の扱いが変わります。

棚卸資産なら減価償却なし、固定資産なら7年特例が適用されることがあります。

モデルハウスの耐用年数に関する判断では、構造別耐用年数と7年特例を使い分け、事業実態に即した会計処理を行うことで適切な税務申告が可能となります。

お悩みの際には、税理士にご相談ください。