家賃収入に消費税はかかる？非課税・課税対象の違いと申告基準を解説

家賃収入がある場合、「消費税も納める必要があるのだろうか」と気になる方もいるでしょう。

居住用住宅として貸す家賃は原則として消費税非課税ですが、店舗や事務所など事業用として貸す家賃は課税対象です。
ただし、課税対象となる収入があっても、必ず消費税の申告・納税が必要になるわけではありません。

この記事では、家賃収入や関連収入に消費税がかかるか、消費税の申告が必要になる基準を解説します。

1.家賃収入は居住用なら消費税非課税、事業用なら課税対象

家賃収入に消費税がかかるかどうかは、物件の用途で判断します。

居住用住宅として貸している家賃収入は、原則として消費税が非課税です。
店舗や事務所など、事業用として貸している家賃収入は消費税の課税対象になります。

居住用か事業用かは、原則として賃貸借契約書に記載された用途で判断します。

契約書に「居住用」「住居として使用する」などと記載されていれば、一般的な住宅の貸付けとして、家賃収入は非課税です。

店舗や事務所、倉庫などとして使う目的で貸している場合は、住宅の貸付けには該当しません。
この場合の家賃収入は課税売上となり、消費税の課税対象となります。

また、契約書上は居住用住宅として貸している場合に、借主が貸主との契約変更をせずに一部を仕事用などに使ったとしても、貸主が受け取る家賃収入は住宅の貸付けとして非課税です。
ただし、貸主と借主の間で住宅以外の用途に変更する契約をした場合は、変更後の貸付けは課税対象になります。

2.家賃収入と関連収入の消費税区分一覧

賃貸経営では、毎月の家賃だけでなく、管理費・共益費、礼金・更新料、駐車場収入、敷金・保証金などを受け取ることがあります。

家賃収入と関連収入について、非課税になるもの、課税対象になるもの、条件によって判断が分かれるもの、消費税の対象外になるものの例をまとめた表が以下です。

順番に見ていきましょう。

2-1.消費税が非課税となるもの

居住用の家賃及び、それに係る関連収入は消費税非課税となります。

2-1-1.居住用住宅の家賃

居住用住宅として貸している家賃は、消費税が非課税です。
ここでいう居住用住宅とは、賃貸借契約書で居住用として貸し付けることが明らかにされている住宅を指します。

なお、住宅と一体で貸し付ける庭・設備・家具なども、通常は住宅の貸付けに含めて考えるため、消費税は非課税です。

2-1-2.居住用住宅の管理費・共益費

居住用住宅に係る管理費・共益費も、原則として消費税が非課税です。

たとえば、共同住宅の廊下やエレベーターなど、共用部分の維持管理にかかる費用を入居者から管理費・共益費として受け取る場合があります。
これらは住宅の貸付けに伴って受け取るものとして、家賃と同じく非課税となります。

なお、借主から家賃とは別に受け取る専有部分の電気・ガス・水道などの利用料は、非課税となる家賃には含まれません。

2-1-3.居住用住宅に係る礼金・更新料

居住用住宅の賃貸借契約に伴って受け取る礼金や更新料も、原則として消費税が非課税です。

返還されない礼金や更新料は住宅の貸付けの対価にあたるため、対象となる貸付けが居住用住宅であれば、家賃と同じく非課税となります。

2-2.消費税の課税対象となるもの

次に、消費税の課税対象となるものを確認しましょう。

2-2-1.店舗や事務所など事業用物件の家賃

店舗や事務所など、事業用として貸している物件の家賃は消費税の課税対象です。

たとえば、賃貸借契約書上の用途が事業用で、飲食店、美容室、会社の事務所、倉庫などとして貸している場合は、毎月受け取る家賃は課税対象となります。

2-2-2.事業用物件の管理費・共益費

事業用物件に係る管理費・共益費も、消費税の課税対象です。

店舗や事務所の共用部分の維持管理費などを、管理費・共益費として借主から受け取る場合があります。
この場合、対象となる貸付けが事業用であれば、家賃と同じく課税対象となります。

2-2-3.事業用物件に係る礼金・更新料

事業用物件の賃貸借契約に伴って受け取る礼金や更新料も、消費税の課税対象です。

返還されない礼金や更新料は、貸付けの対価として扱われます。
そのため、対象となる貸付けが店舗や事務所などの事業用物件であれば、家賃と同じく課税対象となります。

2-2-4.1か月未満の貸付けや民泊など

貸付期間が1か月未満の場合は、住宅として使われる場合でも消費税の非課税対象にはなりません。

また、民泊やホテル、旅館、ウィークリーマンションなど、宿泊に近い形で利用されるものも、住宅の貸付けではなくサービスの提供として扱われるため、消費税の課税対象になります。

2-3.課税・非課税が分かれるもの

次に、条件によって消費税の扱いが分かれるものを確認しましょう。

2-3-1.駐車場収入

駐車場収入は、契約内容や貸付けの状態によって、消費税が非課税になる場合と課税対象になる場合に分かれます。

【非課税になる主なケース】

居住用住宅に付属する駐車場で、次の要件を満たすものは、住宅の貸付けに含めて非課税になります。

また、次のように単なる土地の貸付けと判断される駐車場も、消費税は非課税です。

ただし、土地の貸付けであっても、貸付期間が1か月に満たない場合は消費税の課税対象です。

【課税対象になる主なケース】

次のように駐車場として利用するための設備や管理がある場合は、消費税の課税対象です。

また、居住用住宅に付属する駐車場であっても、希望者だけに貸している場合や、住宅の家賃とは別に駐車場使用料を受け取っている場合は、住宅の貸付けに含めて非課税とは扱いません。
この場合は、駐車場としての設備や管理の状況をもとに、消費税の課税対象になるかを判断します。

駐車場収入は条件によって消費税の扱いが変わるため、契約内容や設備・管理の状況を確認して判断しましょう。

2-3-2.居住用と事業用が混在する物件の収入

居住用と事業用が混在する物件では、賃貸借契約書上の用途や貸付部分に応じて、消費税の扱いを分けて考えます。

たとえば、1階を店舗、2階以上を居住用住宅として貸している場合、店舗部分の家賃は課税対象、居住用住宅部分の家賃は非課税です。

1つの契約でまとめて貸している場合は、住宅部分と事業用部分を合理的に区分して判断する必要があります。

食事やまかないなどのサービスが付く下宿、有料老人ホーム等では、部屋代部分とサービス部分で消費税の扱いが分かれます。
部屋代部分は住宅の貸付けとして非課税ですが、食事などのサービス部分は課税対象です。

2-4.消費税の対象外になるもの

最後に、消費税の対象外になるものを確認しましょう。

2-4-1.返還される敷金・保証金

退去時などに返還する敷金・保証金は、消費税の対象外です。

返還される敷金・保証金は、貸主が一時的に預かっている金銭であり、家賃収入ではありません。
そのため、消費税の対象外として扱います。

3.消費税の申告が必要になる主な基準

事業用物件の家賃など、消費税の課税対象となる収入がある場合でも、必ず消費税の申告・納税が必要になるわけではありません。

消費税の申告が必要かどうかは、基準期間や特定期間の課税売上高が1,000万円を超えるか、インボイス発行事業者として登録しているかなどによって判断します。

主な基準を確認していきましょう。

3-1.基準期間または特定期間の課税売上高が1,000万円超である

消費税の申告が必要になる代表的な基準は、基準期間または特定期間の課税売上高が1,000万円を超えている場合です。

課税売上高は、消費税の課税対象である売上を指します。

基準期間と特定期間は、次の期間を指します。

たとえば、個人で令和8年分の消費税の申告が必要かを判断する場合、原則として令和6年分の課税売上高を確認します。
令和6年分の課税売上高が1,000万円を超えていれば、令和8年分は課税事業者となり、消費税の申告・納税が必要となります。

また、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であっても、特定期間の課税売上高が1,000万円を超えると、課税事業者になる場合があります。
ただし、特定期間については、課税売上高だけでなく、給与等支払額の合計額を基準にすることも認められています。
そのため、特定期間の課税売上高が1,000万円を超えていても、給与等支払額が1,000万円以下であれば、特定期間の基準では課税事業者にならない場合があります。

3-2.インボイス発行事業者として登録している

インボイス発行事業者として登録している場合は、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であっても、消費税の申告が必要です。

インボイス発行事業者とは、適格請求書を発行できる事業者として登録を受けた事業者のことです。
登録を受けると課税事業者として消費税の申告・納税を行うことになります。

3-3.消費税課税事業者選択届出書を提出している

消費税課税事業者選択届出書を提出している場合は、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であっても、消費税の申告が必要です。

消費税課税事業者選択届出書とは、免税事業者が課税事業者になることを選択するための届出書です。
大きな設備投資を行う場合や、消費税の還付を受けたい場合などに提出する場合があります。

3-4.新規設立法人や高額特定資産の取得などの特例に該当している

上記以外にも、免税事業者になれない特例に該当すると、消費税の申告・納税が必要になる場合があります。

法人で賃貸経営を始める場合は、新規設立法人に関する特例に注意が必要です。

新たに設立された法人は、設立当初には前々事業年度がないため、基準期間がありません。
基準期間がない法人は原則として免税事業者になりますが、一定の法人は納税義務が免除されません。

たとえば、基準期間がない事業年度の開始の日における資本金または出資金の額が1,000万円以上である法人は、消費税の納税義務が免除されません。

また、資本金が1,000万円未満であっても、次などに該当する場合は、免税事業者になれないことがあります。

法人不動産オーナーの場合、基準期間の課税売上高だけでなく、資本金の額や高額な賃貸用不動産・設備の取得状況も確認しましょう。

4.消費税の計算方法

消費税の申告が必要になった場合は、課税対象となる売上に係る消費税額をもとに納付税額を計算します。

計算方法には、主に本則課税と簡易課税があります。
また、インボイス制度を機に免税事業者から課税事業者になった人は、一定の要件を満たせば2割特例などを使える場合があります。

ここでは、家賃収入がある人が知っておきたい消費税の主な計算方法を確認しましょう。

4-1.本則課税で計算する

本則課税は、原則的な消費税の計算方法です。
課税売上に係る消費税額から、仕入税額控除として差し引ける消費税額を控除して、納付税額を計算します。

仕入税額控除とは、管理委託費や修繕費など、事業のために支払った課税仕入れ等に含まれる消費税額を、売上に係る消費税額から差し引く仕組みです。

計算式は、次のとおりです。

課税売上に係る消費税額 － 差し引ける消費税額（仕入控除税額） ＝ 納付する消費税額

ただし、課税仕入れ等に係る消費税額を必ず全額控除できるとは限りません。
課税売上高が5億円を超える場合や、課税売上割合が95％未満の場合は、課税売上に対応する部分をもとに仕入控除税額を計算します。

課税売上割合とは、課税期間中の総売上高のうち、課税売上高が占める割合です。

計算式は、次のとおりです。

課税売上割合 ＝ 課税期間中の課税売上高（税抜き） ÷ 課税期間中の総売上高（税抜き）

総売上高には、課税売上高だけでなく、非課税売上高なども含まれます。
そのため、不動産賃貸では、居住用住宅の家賃収入などの非課税売上があると、課税売上割合が下がります。

課税売上割合が95％未満になる場合は、管理委託費や修繕費、設備投資などに含まれる消費税額の全額を控除できないため注意が必要です。

本則課税では、取引ごとの課税区分や経費に含まれる消費税額を個別に確認するため、簡易課税に比べて計算や帳簿管理の負担が大きくなりやすい傾向があります。

また、仕入税額控除を受けるには、原則として帳簿と適格請求書等の保存が必要です。

4-2.簡易課税で計算する

簡易課税は、実際に支払った経費の消費税額を一つずつ集計するのではなく、売上に係る消費税額に「みなし仕入率」を使って納付税額を計算する方法です。

簡易課税を使うには、原則として基準期間の課税売上高が5,000万円以下であり、消費税簡易課税制度選択届出書を提出している必要があります。

計算式は、次のとおりです。

売上に係る消費税額 － 売上に係る消費税額 × みなし仕入率 ＝ 納付する消費税額

不動産業は第6種事業に該当し、みなし仕入率は40％です。

簡易課税は、経費ごとの消費税額を細かく集計しなくても計算できるため、事務負担を抑えやすい方法です。

4-3.インボイス登録者向けの特例で計算する

インボイス制度を機に免税事業者から課税事業者になった場合は、一定の要件を満たすと、インボイス登録者向けの特例を使えることがあります。

代表的なものが2割特例です。
2割特例を使うと、売上に係る消費税額の2割を納付税額とすることが可能です。

2割特例は、令和5年10月1日から令和8年9月30日までの日の属する課税期間について適用できる制度です。
また、令和8年度税制改正により、個人事業者については、令和9年分・令和10年分の申告で、納付税額を売上に係る消費税額の3割とする3割特例を使える場合があります。

ただし、2割特例や3割特例は、インボイス登録をしているすべての事業者が使えるわけではありません。基準期間の課税売上高が1,000万円を超える場合や、インボイス登録とは関係なく課税事業者になっている場合などは、対象外となります。

5.よくある質問

ここでは、家賃収入と消費税についてよくある質問を確認しましょう。

5-1.インボイス登録は必要ですか？

居住用住宅の家賃収入のみであれば、インボイス登録の必要性は高くありません。

一方、店舗や事務所など事業用物件を法人や個人事業主に貸している場合は、借主からインボイスの発行を求められることがあります。

インボイス発行事業者として登録すると、課税売上高が1,000万円以下であっても消費税の申告が必要になります。
登録するかどうかは、借主との関係や消費税の負担、事務負担を踏まえて判断しましょう。

5-2.法人に貸す場合は必ず事業用家賃収入となりますか？

法人に貸しているからといって、必ず事業用家賃収入になるわけではありません。

たとえば、法人に貸していても、従業員の社宅として使うことが契約書などで明らかな場合は、住宅の貸付けとして非課税になります。

5-3.転貸されている場合はどのように判断しますか？

転貸されている場合は、貸主と借主の契約、借主と転借人の契約をそれぞれ確認します。

上記に該当する場合は、貸主から借主への貸付けは住宅の貸付けとして非課税です。

一方、貸主と借主の契約で、借主が事務所や店舗など事業用として転貸することが明らかな場合は、住宅の貸付けには該当せず、課税対象になります。

なお、転貸が契約上認められていない場合でも、消費税の課税・非課税は、貸主と借主の契約上の用途などをもとに判断します。

転貸が関係する場合は、まず貸主と借主の契約を確認し、用途が明らかでないときは借主と転借人との契約内容も確認しましょう。

5-4.消費税の還付は受けられますか？

消費税の還付は、課税事業者が本則課税で申告し、控除できる課税仕入れ等に係る消費税額が課税売上げに係る消費税額を上回った場合に受けられます。

たとえば、大きな修繕費や設備投資などで支払った消費税額が多い場合は、還付が生じる可能性があります。

ただし、簡易課税制度や2割特例を使う場合は、基本的に還付税額は生じません。

6.まとめ　家賃収入は用途を確認して消費税の申告が必要かを判断しよう

家賃収入に消費税がかかるかどうかは、貸付けの用途によって変わります。
居住用住宅の家賃は原則として非課税ですが、店舗や事務所など事業用物件の家賃は課税対象です。

ただし、課税対象となる収入があっても、必ず消費税の申告・納税が必要になるわけではありません。
基準期間や特定期間の課税売上高、インボイス登録の有無などを確認し、自分が消費税の申告対象になるかを判断しましょう。