7月1日に令和8年分の路線価が国税庁から公表されました。
全国平均は前年比2.9％増と5年連続で上昇し、都道府県庁所在都市の最高路線価はバブル期の1991年以来、実に35年ぶりに下落ゼロとなるなど、全国的な地価の上昇が鮮明になっています。
しかし、資産家・不動産オーナーの皆様にとって、路線価（地価）の上昇はすなわち「相続税負担の増加」を意味します。
「以前に試算したから大丈夫」という方こそ油断は禁物です。
１．上げ幅も5年連続で拡大
公表された令和8年分(2026年分)の路線価は、全国約31万地点の標準宅地の平均が前年比で2.9％のプラスとなり、現行の算定方式となった2010年以降で最大の上昇率を記録しました。
前年比プラスだけでなく、上げ幅の拡大も5年連続です。
全国最高額は41年連続で東京都中央区の「銀座5丁目・銀座中央通り（鳩居堂前）」、1㎡あたり5,336万円(前年比＋11.0％)と、遂に5,000万円の大台を突破しました。
都心部の商業地をはじめ、「周辺エリア」や「再開発エリア」での上昇が目立っており、前年比＋20％を超える地点もあります。毎年＋20％が続けば、なんと4年間で路線価は2倍になってしまいます。
ちなみに、近年の路線価の動向を振り返ると非常に興味深い周期が見られます。
- 2016〜2020年(5年間)：リーマン・ショック後初のプラス転換から上げ幅拡大が継続
- 2021年(1年間) ：コロナ・ショックの影響により一時的な前年比マイナス
- 2022〜2026年(5年間)：再び前年比プラスに復帰し、上げ幅拡大が継続
まさに今年で「5年ごとの節目」を迎えますが、果たしてこのまま上昇が続くのか、それとも歯止めがかかるのか、今後の動向から目が離せません。
２．地価上昇で忍び寄る「納税資金不足」
不動産を多く所有する資産家の方々にとっては、地価の上昇は純資産の増加という好ましい面がある一方、相続税評価額の跳ね上がりによる現金(納税資金)の不足という深刻なリスクをもたらします。
不動産はすぐに現金化することが難しいため、評価額の上昇によって相続税が増加すると、相続した預貯金だけでは相続税を納めきれなくなる事態が発生します。
例として、
相続人：お子様2名、相続財産：土地1億2,000万円＋預貯金2,000万円 のケースを見てみます。
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【以前の路線価】
土地 ：1億2,000万円
遺産総額：1億4,000万円 ⇒ 相続税額：1,560万円
判定 ：相続税額(1,560万円) ≦ 預貯金(2,000万円)
⇒ 納税OK
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↓ 路線価が20%上昇すると…
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【現在の路線価】
土地 ：1億4,400万円
遺産総額：1億6,400万円 ⇒ 相続税額：2,260万円(＋700万円！)
判定 ：相続税額(2,260万円) ＞ 預貯金(2,000万円)
⇒ 納税資金ショート！(260万円の不足)
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このように、以前に「預貯金の範囲で納めて残額も手元に残る」と試算されていたご家庭でも、近年の地価上昇によって「納税資金が足りない」「不動産を売却しなければ税金が払えない」という事態に陥るケースが増えています。
また、相続税の納税資金だけでなく、毎年の固定資産税も増加し、さらに重い負担がのしかかってきます。
３．ルール改正を見据えた「評価の再点検」
近年の税制改正では「貸付用不動産の取得後5年以内の評価ルール見直し」(令和9年1月1日から適用)など、加熱する相続対策への規制強化も進められています。
地価が大きく動いている今こそ、過去の試算結果に安心せず、土地評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」の適用要件を再確認するとともに、最新の路線価に基づいた財産評価の再点検を行い、生命保険の活用や生前贈与などを組み合わせた納税資金の確保策を改めて作り直すことが極めて重要です。
当法人では、最新の路線価を反映した相続税の試算や納税資金対策のご相談を承っております。
現状の資産状況に不安をお持ちのオーナー様は、ぜひお早めにご相談ください。
担当：税理士 清水 一史