不動産・株式の売却は令和8年内に検討を！令和8年度税制改正「極めて高い水準の所得に対する負担の適正化」とは

令和8年度税制改正により、所得全体が分離課税（15％）の場合、所得が約3.4億円から追加負担が生じることになりました。その結果、令和8年内に不動産を売却した場合と、令和9年以降に売却した場合では、税負担に差が出て、手元に残る金額が変わります。

本記事では、令和8年度税制改正「極めて高い水準の所得に対する負担の適正化」の内容を解説した上で、誰が、いつから、どの程度、この改正の影響を受けるのかをシミュレーションを交えながら解説しています。

本記事が不動産・株式の売却を検討している皆様の一助となれば幸いです。

1.令和8年度税制改正「極めて高い水準の所得に対する負担の適正化」とは？

自由民主党・日本維新の会から令和7年12月19日（金）に「令和8年度税制改正大綱」が公表されました。
その中の個人所得課税の改正項目の１つに「極めて高い水準の所得に対する負担の適正化」というものがあります。

総合課税の給与所得等は所得が増えるほど税率が高くなる累進課税ですが、申告分離課税である上場株式の配当（大口株主を除く）、株式等の売却益、長期保有不動産の売却益に対する課税は、どんなに多額の利益が出ていても、一律15.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%）です。

こうしたことから、株式や不動産の譲渡で多額の所得を得ている富裕層ほど、所得税の負担割合が下がるという現象が起こっていました。

これを是正すべく、令和5年度税制改正により、いわゆる「ミニマムタックス」と呼ばれる制度が令和7年から導入されています。今回の令和8年度税制改正においては、さらに課税が強化され、令和9年より追加納税の対象者が広がりました。

～令和6年12月31日	通常の所得税金額（一律15％）
【現行】令和7年1月1日　　～令和8年12月31日	① 通常の所得税額 ② （合計所得金額 – 特別控除額3.3億円）× 税率22.5% ③ ②-①を追納課税（②が①を超える場合）
【令和8年度改正】令和9年1月1日～	① 通常の所得税額 ② （合計所得金額 – 特別控除額1.65億円）× 税率30% ③ ② – ①を追納課税（②が①を超える場合）

令和8年度税制改正の影響を受ける可能性がある主なケースを４つご紹介いたします。
以下のケースに該当する場合は、税負担について事前に税理士へ相談することをおすすめします。

※令和9年以降、ふるさと納税の特例控除も見直しが行われます。
　住民税の特例控除額について193万円（寄付額438万円）が上限となり、年収1億円以上の人が制限の対象となります。

令和8年度税制改正において、令和8年内と令和9年以降に不動産・株式を売却した場合、所得税額がいくら変わるのかシミュレーションをしてみます。

所得全体が15%分離課税の方を想定してシミュレーションを行うと、所得約3.4億円程度から、令和8年度税制改正による追加負担が生じることがわかりました。