相続した自宅(空き家)を売却する場合の3,000万円控除の利用について

【1.相続後の空き家を抑制するための制度が創設】

28年改正で、亡くなられた方(被相続人)が一人で暮らしていた自宅(空き家)を相続した方(相続人)が、その家屋や土地を売却した場合、その売却した利益から3,000万円を控除できる制度が創設されています。

近年、親が一人で暮らしていた自宅について、相続後は空き家の状態で長期間放置され、家屋の倒壊や火災等のリスクがあるものとして問題視されていますが、その発生を抑制する効果が期待できます。
なお、この特例は皆さまからのお問合せが多い制度なので、改めてその要件やポイント、注意点等をまとめてみました。

【2.特例の適用を受けるための要件】

(1) 相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住用としていた家屋を相続した相続人が、その家屋(耐震性のない場合は、一定の基準に基づきリフォームをしたものに限り、その敷地を含みます。)または除却後の土地を売却したものであること。なおかつ、適用期間である平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売却したものに限ります。
(2) 相続した家屋が昭和56年5月31日以前に建築(マンション等は除きます。)されたもので、被相続人以外に居住者がいないこと。
(3) 売却した家屋または土地は、相続時から売却時まで、居住や貸付け、事業の用に供されていたことがないこと。(いわゆる「空き家」であったこと。)
(4) 売却金額が1億円以下であること。
(5) 確定申告書に要件を満たすことの確認ができる一定の書類等の添付があること。

【3.適用を検討する場合のポイントと注意点】

(1) この制度は、最も早い方で平成25年1月2日の相続発生の方から適用可能で、この場合、平成28年12月31日までの売却が適用期限となります。この時期について誤解している方が多いのですが、適用時期の平成28年4月1日前に相続が起きた方も対象となります。
(2) 相続開始まで老人ホームに入居していると適用ができません。
(3) 相続した資産を売却した場合に、相続税の一部が取得経費に加算される「取得費加算の特例」との選択制ですので、適用にあたっては、有利・不利を判断する必要があります。
(4) 家屋を取り壊し、除却又は滅失後の土地を売却する場合は、家屋の所在市区町村にて、確認書(「被相続人居住用家屋等確認書」)の交付を受ける必要があります。この交付にあたっては、使用状況が分かる写真など、時間が経過してしまうと取得が困難な書類が出てくるケースが想定されますので、必要書類等は実行前に確認しておく必要があります。

その他にも、相続税(小規模宅地等の特例)の関係や他制度との併用など、確認・検討するべきことが多くありますので、適用を検討する場合は、ぜひ弊社までご相談ください。

(担当:税理士 松浦 真義)