地積規模の大きな宅地の評価

1.適用時期

平成30年１月１日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用。

2.改正のポイント

【1】通達改正の趣旨
相続税等の財産評価の適正化を図るため、相続税法の時価主義の下、実態を踏まえて、広大地の評価について、現行の面積に比例的に減額する評価方法から、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に見直すとともに、適用要件を地区区分や都市計画法の区域区分等を基に、明確化する旨明記された。このことを踏まえ、「地積規模の大きな宅地の評価」を新設し、これに伴い「広大地の評価」を廃止した。

【2】従来の取り扱い（広大地の評価）
（1）概要
広大地の価額は、原則として、正面路線価に広大地補正率及び地積を乗じて評価することとしていた（旧評価通達24－4）。

（2）適用要件
イ）その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であること。
ロ）開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地（道路、公園等）の負担が必要 （潰れ地が生じる）と認められるものであること。
ハ）大規模工場用地に該当するものではないこと及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるもの）ではないこと。

【3】改正後の取り扱い（地積規模の大きな宅地の評価）
（1）概要
「地積規模の大きな宅地の評価」では、新たに「規模格差補正率」を設け、「地積規模の大きな宅地」を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価のうち、主に地積に依拠する次のイからロの減価を反映させることとした。
イ）戸建住宅用地としての分割分譲に伴う潰れ地の負担による減価
ロ）戸建住宅用地としての分割分譲に伴う工事・整備費用等の負担による減価
ハ）開発分譲業者の事業収益・事業リスク等の負担による減価

（2）適用要件
上記（1）のとおり、「地積規模の大きな宅地の評価」は、戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価を反映させることを趣旨とするものであることから、戸建住宅用地としての分割分譲が法的に可能であり、かつ、戸建住宅用地として利用されるのが標準的である地域に所在する宅地が対象となる。したがって、三大都市圏では500 ㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域では1,000㎡以上の地積の宅地であって、戸建住宅用地として分割分譲が行われる可能性が低い次のイから二に該当するもの以外のものを「地積規模の大きな宅地」とした。
イ）市街化を抑制すべき市街化調整区域（都市計画法において分割分譲が法的に可能な区域を除く。）に所在する宅地
ロ）都市計画法の用途地域が、工業系の用途となじまない用途の建築物の建築が禁止されている工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
ハ）指定容積率が 400％（東京都の特別区内においては300％）以上の、マンション敷地等として一体的に利用されることが標準的である地域に所在する宅地
二）大規模な土地であることを前提として評価している、倍率地域に所在する評価通達 22－2((大規模工場用地))に定める大規模工場用地

【参考】国税庁
地積規模の大きな宅地の評価
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/hyoka/171005/pdf/01.pdf