令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されます

相続が起きたあとに相続登記をしないまま、亡くなった人の名義で放置している「未登記土地」や「所有者不明土地」はありませんか？

この令和6（2024）年4月から、相続登記が義務化されます。

義務を果たさない場合は罰金が科せられるため、「うっかり未登記」のために不本意な出費を迫られるのは避けたいところです。
相続登記することがなぜ重要なのか、義務化によって新設された登記方法など、相続登記義務化について知っておきたいことをまとめました。

なぜ、相続登記が義務化された？

近年、不動産（土地・建物）をお持ちの方が亡くなっても相続登記がされないケースが数多く存在しており、「所有者不明土地問題」として社会問題になっています。

相続登記がされないと、登記簿を見ただけでは不動産の現在の所有者やその所在を把握できません。
そのため、まちづくりのための公共事業や、災害時の復旧復興が進まないといった問題が生じますし、不動産取引を円滑に行うことも難しくなります。

さらに、相続登記がされていない土地は、そのあとに相続が開始しても登記をすることが難しくなることや適切な管理がされないことが多く、周辺の生活環境の悪化につながっているとの指摘もされています。

そのため令和3（2022）年の法律改正で、これまで任意だった相続登記が義務化されることとなりました。

相続登記がないと相続税の申告で困る4つのこと

相続登記をしていない場合、以下のような問題が発生する可能性があります。

1. 不動産の所有権が不明確

相続登記をしていない場合、不動産の所有権が明確でなくなります。

例えば祖父名義の不動産の相続登記をしていないために、その存在を知らないままでいるとどうなるでしょうか。
父が亡くなって相続税の申告が終わり、安心していたところに税務署から「おじいさま名義の不動産の申告が漏れています」と連絡が来て追徴課税される……なんていうことが起こりかねません。

2. 名義変更手続きの遅延

相続登記をしていないと、名義変更手続きが複雑になることがあります。

例えば、祖父が亡くなった直後なら親の兄弟姉妹もまだ存命で、全員で遺産分割について話し合いもしやすいでしょう。
一方、親の兄弟姉妹が亡くなるとその子供たち、つまり甥や姪が相続人になり、さらに彼らが亡くなるとその子供達が相続人になり……といったように、年数が経つにつれ遺産分割の話し合いをする対象人数が増え、連絡や調整の手間が増えて複雑になり、その分時間がかかるので手続き完了が遅くなります。

3. 遺産分割の障害

相続登記がないまま時間が経つと、遺産分割が円滑に進まないことがあります。

例えば、祖父が亡くなり、親やご自身の代ならともかく、甥や姪、さらにその子どもたちの代になって相続をすることになったらどうなるでしょうか。
親族間の関係性が薄くなり、相続人の数が増えて時間と手間がかかるだけでなく、遺産分割に納得しない人が現われる可能性も高くなり、手続きが進まなくなる場合があります。

4. 相続税の計算の困難や節税の困難

相続税の計算は相続財産の評価額に基づいて行われます。

所有不動産を正確に把握できない場合、上記1のように相続税の正確な申告や納付が難しくなります。

また、不動産について遺産分割が決まっていないと配偶者控除や小規模宅地の特例など、通常なら受けられるはずの適用ができず、納める相続税の金額が節税できないという側面もあります。

加えて、相続税の申告で困る以外にも、名義変更していないとせっかく相続した不動産を売却できなかったり、抵当に入れて不動産を担保に銀行等からお金を借りることができなかったりしますので、相続税の納税資金の調達にも不便です。

相続登記の義務化とは

それでは、相続登記の義務化とはどんな内容なのでしょうか。

• 相続人が不動産を相続した場合、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務をいいます。
• 遺産分割が成立した場合も同様に、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。
• 義務に違反した場合、正当な理由がない限り最大で10万円以下の過料（罰金）が科されます。

相続を令和6年4月1日以前にしていた場合の申請期限

令和6年4月1日より前に相続した不動産は、令和9（2027）年3月31日までに登記する必要があります。

誰が相続するか、決まらない場合はどうするの？

不動産の相続人がすんなりと決まるならば問題ありませんが、誰が相続するかをめぐって揉めてしまうケースもあります。決着までに何年もかかってしまい、3年以内に間に合わないこともあるでしょう。

こんな場合は、どんな手続きをすればよいのでしょうか。

「相続人申告登記」という簡易な登記が新たに設けられました

「相続人申告登記」とは、相続登記の義務を履行するための簡易な方法として新設された制度であり、令和6年4月1日からスタートします。

なお、遺産分割を行ったあと、この内容に基づいて登記する義務を相続人申告登記では履行することができません。
また、不動産についての権利関係を公示するものではなく、効果が限定的であることに留意が必要です。

①所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、②自らがその相続人である旨を申請義務の履行期間内（3年以内）に登記官に対して申し出ることで、申請義務を履行したとみなされ、登記簿に氏名・住所が記録された相続人の申請義務のみ履行したことになります。

申し出を受けた登記官は、所要の審査をした上で、申し出をした相続人の氏名・住所等を職権で登記に付記します。

相続人申告登記の便利なポイント

• 相続人が複数存在する場合でも特定の相続人が単独で申し出をすることが可能。他の相続人の分も含めた代理申し出も可。
• 法定相続人の範囲および法定相続分の割合の確定が不要。未分割でも申請可能。
• 添付書面は、申し出をする相続人自身が被相続人（所有権の登記名義人）の相続人であることが分かる当該相続人の戸籍謄本を提出することで足りる。
• オンラインでの申し出が可能。
• 通常の相続登記で必要な押印や電子署名が求められない。

《まとめ》ケース別の相続人がすべき登記申請の新ルールの内容

ここで、3つのケース別に相続人が行うべき登記申請の内容を確認しましょう。

［ケース1-1］3年以内に遺産分割が成立したら

3年以内に遺産分割が成立したら、遺産分割の内容を踏まえた相続登記の申請をすぐに行えば、問題なく義務を果たせることになります。

相続登記が死亡日から3年以内にできない場合等においては、3年以内に「相続人申告登記」の申し出を行ったうえで、遺産分割成立日（死亡日ではない）から3年以内に、遺産分割の内容を踏まえた相続登記の申請を行いましょう。

［ケース1-2］当分の間、遺産分割を行う予定がなかったら

まずは、3年以内に相続人申告登記の申し出を行いましょう。
そのあとに遺産分割が成立したら、遺産分割成立日から3年以内に、遺産分割の内容を踏まえた相続登記の申請を行います。

もしそのあとに遺産分割が成立しなければ、それ以上の登記申請は義務付けられません。

［ケース1-3］3年以内に遺産分割が成立しなかったら

まずは、3年以内に「相続人申告登記」の申し出を行いましょう。
そのあとに遺産分割が成立したら、遺産分割成立日から3年以内に、遺産分割の内容を踏まえた相続登記の申請を行います。

もしそのあとに遺産分割が成立しなければ、それ以上の登記申請は義務付けられません。

［ケース2］遺言書で相続人が指定されている場合

遺言（特定財産承継遺言または遺贈）によって不動産の所有権を取得した相続人が、取得を知った日から3年以内に遺言の内容を踏まえた登記の申請を行いましょう。さきほどご紹介した、相続人申告登記の申告をしても可です。

※出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」内、A2フローチャート

おわりに

相続登記を怠ると、不動産の所有権や相続税の手続きに問題が生じる可能性が高まります。

今回の義務化をきっかけに、未登記の不動産の有無を確認し、未登記であれば早めに登記を済ませておくとスムーズです。
あわせて、この機会に相続対策についても家族や親戚間で話し合っておくとよいですね。

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【法務省】「不動産を相続した方へ　～相続登記・遺産分割を進めましょう～」

辻・本郷 税理士法人の相続ガイド